Les investisseurs immobiliers utilisent divers outils mathématiques pour analyser les performances de leurs propriétés, avant et après l’achat. Comprendre les outils commence par connaître les termes impliqués et ce qu’ils signifient pour vos résultats.
Points clés à retenir
- Certains des chiffres les plus importants que vous devez connaître lors de l’évaluation d’un investissement locatif comprennent le résultat brut d’exploitation, le résultat net d’exploitation, le taux de capitalisation et les flux de trésorerie.
- Les prêteurs s’intéressent à votre ratio de couverture du service de la dette (DSCR) et à votre ratio de rentabilité.
- Comprendre ces chiffres peut vous aider à déterminer si un investissement sera une fantastique source de revenus ou un désastre qui drainera des liquidités.
Revenu Brut Potentiel (PGI)
Le revenu brut potentiel est le revenu qu’une propriété est censée produire sans déduction pour vacance attendue ou perte de crédit. Il est également connu sous le nom de revenu brut prévu. C’est un nombre cible ; le loyer réel est souvent inférieur.
Le calcul du revenu brut potentiel est assez simple. Multipliez simplement 12 mois par le loyer total attendu par mois. Si la propriété est un immeuble à logements multiples dans lequel les logements ont des loyers différents, vous devrez additionner tous les loyers.
Résultat Brut d’Exploitation (GOI)
Le calcul du résultat brut d’exploitation est le PGI moins les pertes dues à la vacance et au non-paiement.
Les coûts lorsque les logements sont vacants comprennent la publicité pour les nouveaux locataires, l’entretien mineur, la repeinture et la réhabilitation, ainsi que les frais de gestion d’un nouveau bail. Une règle générale pour une propriété établie est d’estimer les charges d’inoccupation entre 5 % et 10 % des revenus locatifs bruts.
Multiplicateur de location brut (GRM)
Ce n’est pas l’outil le plus précis, mais le multiplicateur de loyer brut (GRM) peut vous fournir un outil de comparaison rapide pour décider si vous souhaitez faire une analyse plus approfondie d’une propriété.
Si vous recherchez une propriété multifamiliale, vous constaterez peut-être qu’il y en a beaucoup à vendre dans la région. Le calcul GRM vous offre un outil rapide pour voir lesquels mettre en haut de votre liste pour des recherches plus approfondies.
Si le GRM est très élevé par rapport aux autres locations de la région, cela pourrait signifier que la propriété est trop chère. Un GRM inférieur signifie qu’il faudra moins de temps pour rembourser votre bien locatif.
Vous pouvez obtenir le GRM pour un bien immobilier récemment vendu en divisant la valeur marchande du bien par le revenu brut annuel :
Valeur marchande / Revenu brut annuel = Multiplicateur de loyer brut
Par exemple, si une maison unifamiliale se vendait 400 000 $ et que le revenu locatif brut annuel était de 24 000 $ (2 000 $ par mois), le GRM serait :
400 000 $ / 24 000 $ = 16,7
Résultat opérationnel net (NOI)
Le bénéfice net d’exploitation est le revenu brut moins le total de toutes les dépenses d’exploitation, telles que les frais de gestion, de réparation et d’entretien, à calculer. Gardez à l’esprit qu’il ne s’agit que de dépenses d’exploitation, et non de versements hypothécaires, de dépenses en capital ou d’amortissement.
La liste peut néanmoins être longue. Cela comprend généralement les coûts de gestion, de publicité, de conciergerie, d’entretien, de réparation, juridiques et comptables. Une bonne règle empirique pour les coûts de réparation est d’environ 5 %, mais cela suppose que la propriété est en parfait état – pas de problèmes flagrants et coûteux. Sinon, prévoyez jusqu’à 20 %, voire plus.
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est déterminé en utilisant le résultat d’exploitation et les prix de vente récents d’autres propriétés, puis en les appliquant à la propriété en question pour déterminer la valeur actuelle en fonction du revenu. Il s’agit d’un outil utilisé par presque tous les investisseurs commerciaux et d’appartements, ainsi que par les prêteurs et autres personnes souhaitant calculer la valeur d’une propriété en fonction de son flux de revenus et la comparer avec d’autres propriétés dans la même zone de marché.
Vous pouvez le trouver en divisant le résultat opérationnel net par le prix total de l’immobilier.Si le NOI est de 30 000 $ et le prix de 300 000 $, l’équation ressemblerait à ceci : 30 000 $ / 300 000 $ = 0,1 pour un taux plafond de 10 %. C’est plutôt bien. De nombreux investisseurs recherchent un taux plafond de 5 à 10 %.
Flux de trésorerie avant impôts (CFBT)
Prenez maintenant le résultat opérationnel net et soustrayez les dépenses en capital ainsi que le service de la dette (hypothèque).
Cela vous rapproche du retour sur investissement net réel de la propriété. Le flux de trésorerie avant impôts prend en compte tous les postes de dépenses, même ceux qui ne sont pas de l’argent liquide. Vous pouvez désormais voir ce que vous recevrez comme flux de trésorerie avant que les dettes fiscales ne soient prises en compte.
Flux de trésorerie après impôts (CFAT)
Celui-ci est facile. C’est le CFBT moins les taxes. Le calcul du CFAT aborde l’essentiel de ce qui reste une fois que tout le monde a obtenu ses réductions, même l’Oncle Sam, en utilisant l’exposition au taux d’imposition du propriétaire ou de l’investisseur.
Ratio de couverture du service de la dette (DSCR)
DSCR indique si une propriété génère suffisamment de revenus pour payer l’hypothèque. Trouvez votre ratio de couverture du service de la dette en divisant votre NOI par votre service de la dette. En utilisant à nouveau le chiffre NOI de 30 000 $, nous dirons que le service de votre dette est de 25 000 $ par an. Vous avez un ratio du service de la dette de 1,2.
Le financement – ou son absence – dépend de ce chiffre. Un ratio inférieur à 1,0 indique que vous perdrez très probablement de l’argent chaque mois. Par exemple, un DSCR de 0,95 signifie qu’il n’y a qu’un revenu suffisant pour payer 95 % des remboursements annuels de la dette. Les prêteurs sont plus à l’aise avec des ratios de 1,2 ou plus et il est peu probable qu’ils accordent des prêts à des ratios inférieurs.
Ratio d’équilibre
Le ratio d’équilibre compare les revenus bruts de la propriété à ses dépenses totales. Pour le calculer, ajoutez le service de la dette aux dépenses d’exploitation, soustrayez l’argent mis de côté pour les réserves et divisez par le résultat d’exploitation pour obtenir votre ratio d’équilibre.
Ce ratio est également populaire auprès des prêteurs. Ils veulent savoir quand la propriété aura payé toutes les dépenses d’exploitation et dégagera des bénéfices pour le reste de l’année. Un ratio inférieur à 85 % est considéré comme bon, même si les exigences du prêteur varient et peuvent dépendre du type de propriété.
Tous ces outils peuvent faire la différence entre un investissement solide et un cauchemar épuisant des liquidités. Il n’est jamais judicieux de se lancer sans faire au moins quelques calculs.
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la règle des 2% en immobilier ?
Cette règle empirique dit que si le loyer mensuel d’une propriété représente au moins 2 % de son coût total, cela devrait produire un flux de trésorerie positif pour l’investisseur. Ainsi, par exemple, si le coût total de la propriété est de 300 000 $ et que le loyer est de 6 000 $, le loyer représente 2 % du coût, vous devriez donc envisager d’acheter.
Mais cette règle est à prendre avec de grosses pincettes. Tout d’abord, les propriétés à 2 % sont très difficiles à trouver. Deuxièmement, il ne prend pas en compte les taux d’inoccupation locaux, les taxes foncières ou l’entretien requis.
Qu’est-ce qu’un bon retour sur investissement pour un bien locatif ?
Pour calculer votre retour sur investissement (ROI) annuel pour un bien locatif, prenez votre revenu total et soustrayez vos versements hypothécaires et autres dépenses mensuelles. C’est votre déclaration annuelle. Pour obtenir votre retour sur investissement, divisez le rendement annuel par vos dépenses personnelles pour l’année (qui peuvent inclure un acompte, les frais de clôture et la rénovation). Cela vous donnera votre retour sur investissement.
Ce qui est considéré comme un « bon » retour sur investissement dépend de la propriété et de l’investisseur. Cela peut varier de 8 à 20 %.
