Comment fonctionnent les prêts PACE

Économiser l’eau et l’énergie est bon pour l’environnement et peut entraîner une réduction des coûts des services publics. Mais des améliorations majeures comme un aménagement paysager résistant à la sécheresse et des panneaux solaires peuvent être coûteuses. Alors, comment réaliser des améliorations durables sans casser le budget ?

Un prêt PACE pourrait être une option de financement viable. Le financement PACE (Property Assessed Clean Energy) permet de se qualifier facilement pour des prêts à long terme relativement abordables, mais il y a des avantages et des inconvénients à emprunter cette voie.

Détails du financement PACE

Le financement PACE est un moyen d’emprunter de l’argent pour des projets d’énergie propre. Les propriétaires remboursent les fonds empruntés ainsi que leurs impôts fonciers, et l’évaluation reste acquise à la propriété (et non à l’emprunteur d’origine) si elle n’a pas été remboursée au moment de la vente de la propriété. L’approbation du financement PACE repose principalement sur la valeur nette de la propriété en cours de modernisation, qui sert de garantie pour garantir le prêt. La cote de crédit du propriétaire est moins un facteur.

Depuis septembre 2022, le financement PACE n’était disponible que pour les propriétés résidentielles en Californie, en Floride et au Missouri ; La législation habilitante PACE est active dans 38 États plus D.C., et les programmes PACE fonctionnent dans 30 États et à Washington, D.C.

Les programmes de financement PACE portent plusieurs noms différents. En Californie, par exemple, les programmes incluent la California Economic Development Authority (CEDA) et la California Statewide Communities Development Authority (CSCDA).Dans les trois États, outre les projets liés à la conservation de l’énergie, le financement du PACE peut être utilisé pour remplacer un toit. En Floride, il peut être utilisé pour protéger votre maison contre les ouragans. En Californie, il peut être utilisé pour améliorer l’efficacité de l’eau, notamment en installant une plomberie à faible débit et une irrigation goutte à goutte.

Avantages et inconvénients du financement PACE

Bien que le financement PACE présente plusieurs avantages, ce n’est pas la meilleure option pour tout le monde. C’est pourquoi il est également important d’être conscient des inconvénients liés au financement du PACE.

Avantages du financement PACE

Ces programmes présentent plusieurs caractéristiques qui les rendent attrayants pour les emprunteurs.

• Facile à qualifier :L’éligibilité au PACE est relativement simple. Comparés aux prêts sur valeur domiciliaire, qui sont des alternatives populaires pour des rénovations coûteuses, les critères d’approbation semblent assouplis. Votre pointage de crédit FICO est moins important avec PACE, mais des problèmes actuels ou récents dans vos rapports de crédit peuvent causer des problèmes. Vous devez également être à jour sur toutes les taxes foncières.
• Financement à 100 % :PACE vous permet de financer la totalité du coût d’un projet sans avoir besoin d’acompte. En conséquence, vous pouvez démarrer rapidement sans avoir à économiser pour des projets ou à déplacer de l’argent. Bien entendu, des prêts plus importants se traduisent par des frais d’intérêt plus élevés et des paiements importants.
• Peut être transféré au prochain propriétaire :Si vous vendez une propriété après avoir apporté des améliorations, vous n’aurez pas nécessairement à rembourser le prêt. Le prêt est attaché au bien, il peut donc être transféré et remboursé par le prochain propriétaire. Cela peut être une bonne chose, selon que vous en soyez ou non l’acheteur. Tous les acheteurs ne sont pas intéressés par les dépenses supplémentaires liées à ces améliorations.
• Il est temps de rembourser :Des améliorations significatives peuvent coûter cher. Les prêts PACE peuvent être remboursés sur des périodes prolongées (10 à 20 ans, par exemple). En conséquence, les paiements peuvent rester relativement faibles. Cependant, comme pour tout prêt, plus vous tardez à rembourser, plus vous paierez d’intérêts sur la durée de ce prêt.
• Crédits d’impôt potentiels :Le financement du PACE pourrait faciliter l’accès aux crédits d’impôt environnementaux. Vérifiez auprès de votre conseiller fiscal avant de prendre toute décision. Lorsque le timing est une préoccupation, PACE permet de réaliser un projet avant l’expiration des crédits d’impôt, et obtenir un prêt important permet de tout installer en un an (plutôt que d’étaler les choses sur plusieurs années pour étaler les flux de trésorerie).
• Déduction fiscale pour les paiements d’intérêts :Les intérêts que vous payez sur les évaluations PACE devraient être déductibles d’impôt.Cependant, la déduction standard plus importante mise en œuvre par la loi de 2017 sur les réductions d’impôts et l’emploi rend moins probable qu’un propriétaire bénéficiant d’une évaluation PACE détaille cette déduction.

Inconvénients du financement PACE

Avant d’utiliser le financement PACE pour votre projet, familiarisez-vous avec certains des pièges.

• Conflits d’intérêts: Les programmes PACE s’appuient souvent sur des entrepreneurs en construction pour les promouvoir. La plupart des prestataires de services sont honnêtes et c’est en fin de compte aux acheteurs de prendre des décisions intelligentes, mais un petit pourcentage d’entrepreneurs peuvent faire des déclarations trompeuses simplement pour obtenir des emplois bien rémunérés. En plus d’être payés pour le travail qu’ils effectueront, les entrepreneurs peuvent recevoir des commissions de référence supplémentaires de la part d’un prêteur s’ils organisent le financement du projet, le risque de conflits d’intérêts est donc réel.
• Les paiements peuvent être dus en gros morceaux une ou deux fois par an: Même si vous choisissez une période de remboursement prolongée, effectuer des paiements peut être un fardeau. La plupart des gens pensent en termes de paiements mensuels, mais les évaluations foncières ne sont souvent payées qu’une ou deux fois par an. Vous pourriez être confronté à une dépense surprise lorsqu’il sera temps d’effectuer des paiements plus importants.
• Les taux d’intérêt sont plus élevés que les prêts traditionnels: Se qualifier pour un financement PACE est relativement simple. Cependant, les taux d’intérêt sont parfois plus élevés que ceux d’un prêt sur valeur domiciliaire ou d’une marge de crédit, surtout si vous avez un bon crédit. La possibilité d’obtenir ou non une meilleure offre dépend de nombreux facteurs, mais le financement PACE n’est pas nécessairement bon marché.
• Peut ne pas vous faire économiser beaucoup sur les coûts des services publics: Toutes les améliorations apportées grâce au financement du PACE n’entraîneront pas des économies de coûts d’énergie ou d’eau supérieures au montant emprunté, et certaines peuvent ne pas produire beaucoup d’économies du tout. Vous devez rechercher minutieusement les améliorations proposées et déterminer si leur réalisation sera finalement rentable pour vous.
• L’évaluation est sécurisée au domicile, augmentant le risque de saisie: L’emprunt PACE est garanti par votre maison, il est donc possible de perdre votre maison en cas de saisie si vous n’effectuez pas les paiements. Et comme le privilège PACE est généralement en première position, c’est-à-dire devant votre prêteur hypothécaire, vous risquez la saisie même si vous effectuez vos versements hypothécaires réguliers comme convenu. De plus, les maisons bénéficiant d’un privilège PACE ne sont pas éligibles à une hypothèque financée par Fannie Mae, Freddie Mac ou les banques fédérales de prêt immobilier.Cela pourrait rendre impossible la vente de la propriété à quelqu’un dont l’hypothèque a été obtenue grâce à un programme de prêt fédéral.

Ce qu’il faut retenir des prêts PACE

Les risques ne signifient pas que les programmes PACE sont mauvais. Cependant, les risques sont souvent négligés parce que les programmes PACE sont perçus comme « sûrs ».

Les gouvernements locaux mettent à disposition des fonds PACE, et les programmes PACE sont parfois confondus avec les programmes proposés par le gouvernement. En fin de compte, ce ne sont que des prêts comme n’importe quel autre prêt : ils constituent une obligation qui doit être remboursée, et le non-remboursement entraîne des conséquences.

Cela fait du bien de contribuer à l’environnement, et le financement PACE vous aide à financer des projets verts. Cependant, plusieurs entités impliquées pourraient également être plus intéressées à réaliser des bénéfices qu’à faire une différence. Les critiques soutiennent que ces prêts présentent des similitudes avec les prêts subprime.

Il peut être possible de déduire les frais d’intérêts liés à votre projet. Cependant, les lois fiscales sont complexes : vous devez parler à un spécialiste en déclarations de revenus local pour vérifier votre capacité à effectuer des déductions.

Comment utiliser un prêt PACE

Dans certains cas, il est tout à fait logique d’utiliser le financement PACE pour un projet. Voici quelques conseils pour vous aider à en avoir pour votre argent.

Parlez directement avec le prêteur

Après avoir entendu parler de PACE auprès d’un entrepreneur, discutez à nouveau avec le prêteur actuel ou l’organisme de financement PACE. Il est essentiel de comprendre exactement dans quoi vous vous embarquez. Découvrez les avantages et les inconvénients des différentes options et voyez combien vous paierez. Même les entrepreneurs éthiques peuvent oublier d’inclure des détails importants et ne connaissent pas votre situation financière complète. Accédez directement à la source pour plus de détails et discutez-en lorsque votre entrepreneur n’est pas présent.

Comparez d’autres types de prêts

Faites vos achats parmi les prêteurs en ligne, les banques locales et les coopératives de crédit de votre région. Les prêts FHA 203K peuvent également financer des rénovations domiciliaires et nécessitent un acompte relativement faible. Vous pourrez peut-être même financer votre projet avec un prêt personnel et éviter de donner des garanties.

Connaître les termes

Découvrez à quel taux vous pouvez raisonnablement vous attendre et quels frais de clôture vous devrez payer. Découvrez également si vous vous retrouverez avec un privilège sur votre maison (ce qui se produira si vous utilisez le financement PACE ou une deuxième hypothèque traditionnelle). Vous pourriez toujours avoir droit à des crédits d’impôt – et peut-être même à une déduction des frais d’intérêt – si vous utilisez d’autres prêts.

Obtenez des devis de plusieurs entrepreneurs

Lorsque vous ne payez pas en espèces d’avance, tout semble abordable. Mais il est toujours possible d’économiser de l’argent (et de réduire vos paiements) en faisant appel à l’entrepreneur le plus compétitif. N’oubliez pas que parfois, vous en avez pour votre argent, donc choisir le prix le plus bas peut revenir vous hanter.

Budgétiser et payer en espèces

Ce n’est pas la façon la plus simple de faire les choses, mais vous avez toujours la possibilité de retarder votre projet, d’économiser de l’argent et de payer en espèces pour le réaliser à un moment donné dans le futur. Cette voie plus patiente vous fera économiser de l’argent sur les frais d’intérêt et vous disposerez d’options supplémentaires lorsqu’il s’agira de choisir les entrepreneurs et le travail exact qu’ils effectuent.

Vendre ou acheter une propriété avec PACE

Si vous avez utilisé PACE pour financer des améliorations, vous devrez peut-être encore de l’argent lorsque vous déciderez de vendre. Dans ce cas, vous pouvez vendre la propriété améliorée et l’acheteur peut prendre la responsabilité du remboursement. En d’autres termes, le nouveau propriétaire recevra les évaluations à l’avenir. D’une certaine manière, cela a du sens, car la propriété vaut en réalité plus. Cependant, certains acheteurs peuvent être réticents à assumer ces paiements, et ils peuvent même avoir du mal à obtenir du financement si une propriété fait l’objet d’évaluations supplémentaires.

Si vous préférez, vous pouvez toujours rembourser vous-même la dette PACE, ce qui rend votre propriété plus attrayante pour les acheteurs potentiels. Tout est négociable dans l’immobilier : vous pouvez facturer un prix plus élevé pour les améliorations payantes, ou vous pouvez accepter un prix inférieur pour une propriété qui entraîne des dépenses plus élevées (au moins temporairement).

Si vous envisagez d’acheter une propriété avec une dette PACE existante, prenez le temps de découvrir comment cette dette affectera votre transaction. Vraisemblablement, vous bénéficierez des améliorations, cela vaut donc peut-être la peine de prendre en charge les paiements. Par exemple, vos factures d’électricité seront moins élevées si la maison est équipée d’un système photovoltaïque robuste, et vous profiterez de ces factures moins élevées longtemps après la fin des évaluations PACE.

Avant d’aller trop loin, parlez à votre prêteur pour savoir comment il gère les problèmes PACE. Dans certains cas, un privilège PACE doit être en première position, mais certains programmes PACE sont prêts à occuper la deuxième position derrière votre prêt pour l’achat d’une maison.

Foire aux questions (FAQ)