Les avertissements sont de mauvais augure : le marché immobilier de haut vol en période de pandémie pourrait se révéler être une bulle. Les prix de l’immobilier pourraient s’effondrer. Cela pourrait être à nouveau presque aussi grave que la Grande Récession, avec des maisons perdant en moyenne jusqu’à 20 % de leur valeur. (Lors du dernier krach immobilier, les prix ont chuté de 26 % entre leur sommet de 2007 et leur point bas de 2012).
Tout cela semble plutôt bien à Rebecca Rush, une rédactrice publicitaire qui loue le rez-de-chaussée d’une maison à Boulder, dans le Colorado, où la maison au prix médian se vend près d’un million de dollars, selon Redfin. En fait, c’est peut-être la seule façon pour elle de pouvoir emménager dans sa propre maison.
« Dans ce marché onéreux, je ne peux absolument pas me permettre quoi que ce soit aux tarifs actuels et aux prix auxquels les choses semblent encore être », a-t-elle déclaré.
Points clés à retenir
- Certains prévisionnistes prédisent une chute des prix de l’immobilier pouvant atteindre 20 %, ce qui serait une bonne nouvelle pour les acheteurs exclus du marché.
- La baisse des prix de l’immobilier contribuerait également à réduire l’inflation globale et éventuellement à ralentir la hausse des taux d’intérêt.
- Même si attendre que les prix baissent pourrait être une stratégie viable pour les acheteurs marginalisés, certains experts affirment qu’il est impossible de synchroniser le marché.
Rush n’est pas seul. Pour les personnes qui n’ont actuellement pas les moyens d’acheter une maison, une chute des prix pourrait être une aubaine financière – et elle pourrait bien être en cours. Les prix de l’immobilier à l’échelle nationale ont diminué pour un deuxième mois consécutif en août (la première fois depuis 2012), ont montré mardi les données de l’indice des prix de l’immobilier S&P CoreLogic Case-Shiller. Un économiste a estimé lundi à 35 % les chances d’un krach boursier, c’est-à-dire une chute des prix de 10 % ou plus.
“Pour les acheteurs potentiels dont le prix est hors de prix sur le marché actuel, il pourrait s’avérer payant d’attendre”, a déclaré Odeta Kushi, économiste en chef adjointe chez First American Financial Corporation, dans un courriel. “Rester à l’écart peut permettre à un acheteur potentiel de continuer à rembourser sa dette, de renforcer son crédit et d’économiser pour l’acompte et les frais de clôture.”
La hausse des taux hypothécaires refroidit le marché autrefois en plein essor
Le marché des vendeurs extrêmes qui prévalait pendant la pandémie s’est considérablement refroidi cette année. Entre février 2020 et juin 2022, les prix des logements ont augmenté de 42 %, selon l’indice Case-Shiller, mais ils ont recommencé à baisser.
La flambée des taux hypothécaires a nui aux ventes de maisons, rendant la tâche plus difficile pour les acheteurs et, par conséquent, pour les vendeurs. La Réserve fédérale a augmenté son taux d’intérêt de référence à un rythme effréné cette année dans le but de ralentir l’économie et de maîtriser l’inflation galopante, ce qui a fait grimper le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe sur 30 ans à 7,16 %, un taux jamais vu depuis 2001, selon les données de la Mortgage Bankers Association.
La flambée des prix des deux dernières années, combinée à la hausse rapide des taux hypothécaires des derniers mois, a mis à rude épreuve le budget des acheteurs de maison. Le paiement hypothécaire mensuel typique pour une maison nouvellement achetée a bondi de 55 %, soit 658 $ cette année, ont déclaré les économistes de Zillow dans une analyse plus tôt ce mois-ci.
Cela signifie qu’un ménage bénéficiant du revenu médian devrait consacrer environ 30 % de son budget au remboursement de son prêt hypothécaire, sans compter les assurances et les impôts. C’est au seuil que Zillow considère comme « le fardeau du logement » et bien au-dessus de la part de 22,8 % que les remboursements hypothécaires ont prélevée sur le budget typique des ménages entre 2005 et 2021.
Il n’y a que quelques façons d’améliorer la situation des acheteurs potentiels d’ici. Pour que le paiement hypothécaire moyen revienne à la part de 22,8 % du budget dont il disposait avant 2021, il faudrait « un choc significatif sur l’accessibilité financière (soit en termes de baisse des prix ou des taux, soit d’augmentation des revenus) », a écrit Nicole Bachaud, économiste principale de Zillow, dans l’analyse.
Un krach ou un rééquilibrage ?
De nombreux experts pensent que la baisse des prix est sur le point de faciliter grandement la tâche des acheteurs.
“En pesant les preuves, une baisse marquée des prix de l’immobilier semble désormais inévitable”, a déclaré Sam Hall, économiste immobilier chez Capital Economics, dans un e-mail.
La baisse significative des prix de l’immobilier dépend en partie de la hausse du chômage qui oblige les gens à vendre leur maison, a déclaré Scott Duba, directeur général de la gestion de patrimoine chez Prime Capital Investment Advisors, dans un courrier électronique.
“Dans l’ensemble, il semble que le marché deviendra davantage un marché d’acheteurs au cours de la prochaine année, du moins par rapport au marché très serré et favorable aux vendeurs que nous avons connu au cours des deux dernières années”, a-t-il déclaré.
En plus de bénéficier aux personnes qui n’ont pas pu acheter une maison, une baisse des prix de l’immobilier aurait un avantage majeur pour l’économie : une réduction de l’inflation et probablement un assouplissement ultérieur des hausses des taux d’intérêt. Étant donné que les prix de l’immobilier sont une composante majeure des mesures d’inflation telles que l’indice des prix à la consommation, les réduire contribuerait grandement à faire baisser l’inflation, a écrit Knightley d’ING. Cela pourrait encourager la Fed à renoncer à augmenter davantage ses taux d’intérêt.
Cependant, un ralentissement majeur n’est pas garanti et même si cela se produisait, ne vous attendez pas à un retour aux prix d’avant la pandémie. Les économistes de Zillow ne pensent pas qu’un krach se produira car il y a si peu de maisons sur le marché que les prix resteront probablement élevés malgré le grand nombre d’acheteurs qui abandonnent.
« Les acheteurs qui tentent d’attendre la fin du marché – que les choses redeviennent plus abordables – attendront probablement longtemps », écrit Bachaud. « Même si les prix baissent légèrement aujourd’hui à mesure que le marché se rééquilibre, les prix à long terme vont encore s’apprécier, et avec des taux hypothécaires élevés qui semblent persister, l’accessibilité future est menacée. »
Essayer de chronométrer le marché est risqué
Les prévisions contradictoires mettent en évidence l’incertitude liée à la tentative de prédire ce que fera ensuite le marché. Certains experts affirment que les acheteurs ne devraient même pas essayer de prédire les conditions futures.
“Nous conseillons toujours aux acheteurs d’éviter d’essayer de” chronométrer le marché “et de prendre plutôt des décisions en fonction de leur situation financière unique et de leurs objectifs à long terme”, a déclaré Glenn Brunker, président d’Ally Home, dans un courriel. “Le marché immobilier peut être imprévisible et changer à tout moment. Si vous décidez d’attendre dans l’espoir que les taux baissent, l’inverse pourrait se produire. Il en va de même pour les prix de l’immobilier. Vous pouvez toujours refinancer plus tard, si les taux baissent, pour réduire vos mensualités. “
Avec les risques liés à l’achat maintenant et à l’attente, les acheteurs marginalisés comme Rush se retrouvent dans une sorte d’impasse.
“J’ai été expulsé deux fois parce que le propriétaire de la propriété dans laquelle je me trouvais voulait la vendre ou voulait revenir”, a déclaré Rush. “Je veux posséder et je m’en veux pendant les sept premières années de mon arrivée ici, je ne l’ai pas fait. J’étais juste paniqué par les prix et j’aurais dû serrer les dents et le faire. Mais voici où nous en sommes.”
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