Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire, les prêteurs tiennent compte de votre ratio d’endettement (DTI) pour déterminer si et combien vous pouvez emprunter. Si vous effectuez des remboursements de prêt étudiant, ces paiements affectent votre DTI.
Lorsqu’il s’agit de rembourser votre dette étudiante, vous avez le choix entre différents plans de remboursement. Certaines de vos options incluent des plans de remboursement fondés sur le revenu (IDR) qui basent le montant de vos paiements sur un pourcentage de votre revenu. Voici ce que vous devez savoir sur votre plan IDR et son impact sur votre DTI et votre éligibilité hypothécaire.
Ratio dette/revenu (DTI) et éligibilité au prêt hypothécaire
Votre ratio dette/revenu (DTI) est une mesure du total de vos remboursements mensuels de dettes par rapport à votre revenu mensuel. Les prêteurs utilisent le DTI pour évaluer la probabilité que vous puissiez effectuer vos versements hypothécaires. Ils considèrent souvent que les emprunteurs ayant un DTI plus élevé sont plus susceptibles d’avoir du mal à rembourser leurs prêts.
Il existe en fait deux DTI que les prêteurs hypothécaires considèrent souvent :
- Votre ratio initial: Cela divise vos dépenses totales de logement par votre revenu mensuel brut. Par exemple, si votre versement hypothécaire, votre assurance habitation et vos impôts fonciers totalisent 1 000 $ et que votre revenu mensuel brut est de 4 000 $, votre ratio initial serait de 25 % (1 000 $ / 4 000 $).
- Votre ratio back-end: Cela divise tous vos remboursements mensuels de dettes (logement inclus) par votre revenu mensuel brut. Si vos dettes mensuelles totales, y compris vos futurs versements hypothécaires, vos prêts étudiants, vos paiements de voiture et autres obligations, sont de 2 000 $ et que votre revenu mensuel brut est de 4 000 $, votre ratio final serait de 50 % (2 000 $ / 4 000 $).
Les prêteurs hypothécaires ont souvent en tête un ratio DTI maximum pour leurs emprunteurs. Cela varie selon le prêteur et le type de prêt. Dans certains cas, le ratio back-end peut atteindre 50 %. Cependant, en général, les prêteurs hypothécaires préfèrent un ratio initial inférieur à 33 % et un ratio final inférieur à 38 %. Il est également important de considérer quel est votre revenu mensuel net, c’est-à-dire le montant que vous rapportez réellement à la maison. Ces DTI sont basés sur le revenu brut (l’argent que vous gagnez avant impôts et autres déductions) et peuvent ne pas refléter avec précision ce que vous pouvez vous permettre chaque mois.
Note
Votre ratio DTI est l’un des facteurs les plus importants pour déterminer l’approbation d’un prêt hypothécaire, avec votre pointage de crédit. Une règle générale consiste à essayer de maintenir votre DTI back-end à 36 %.
Qu’est-ce qu’un plan de remboursement basé sur le revenu (IDR) ?
Les remboursements de prêts étudiants font partie de la façon dont votre DTI est calculé. Cela pourrait être difficile, cependant, car vous pouvez choisir parmi plusieurs plans fédéraux de remboursement de prêts étudiants dont les mensualités sont très différentes.
Certaines de vos options de forfait sont des forfaits IDR. Les plans de remboursement basés sur le revenu plafonnent les paiements entre 10 % et 20 % du revenu mensuel selon le plan. Le montant que vous paierez chaque mois peut changer, car les paiements varient en fonction de vos revenus actuels.
Note
Le mardi 22 novembre 2022, l’administration Biden a prolongé pour la huitième fois la pause sur les paiements et les intérêts sur les prêts étudiants fédéraux. Les emprunteurs bénéficiant de prêts étudiants fédéraux n’auront pas à effectuer de paiements, et les prêts ne recommenceront à accumuler des intérêts que 60 jours après que les affaires judiciaires contestant le programme d’exonération des prêts étudiants de Biden soient résolues ou que le ministère de l’Éducation soit autorisé à aller de l’avant avec le programme. Si les dossiers ne sont pas résolus d’ici le 30 juin 2023, les paiements reprendront deux mois après.
Étant donné que votre paiement dans le cadre d’un plan IDR peut fluctuer, il peut être difficile de déterminer le montant du remboursement à inclure dans le calcul de votre DTI. De plus, les prêteurs hypothécaires ont des règles différentes sur la façon dont ils déterminent le paiement mensuel de votre prêt étudiant lorsque vous bénéficiez d’un plan axé sur le revenu.
Comment différents programmes de prêt calculent les montants des paiements basés sur le revenu
Il existe cinq principales entités gouvernementales qui fixent les règles relatives aux programmes hypothécaires qu’elles proposent :
- Fannie Maé
- Freddie Mac
- Administration fédérale du logement (FHA)
- Département américain de l’Agriculture
- Département américain des Anciens Combattants
Chaque entité traite différemment les paiements mensuels de l’IDR lors du calcul du DTI d’un emprunteur potentiel.
Note
Le 24 août 2022, l’administration du président Joe Biden a proposé un nouveau plan de remboursement des prêts étudiants fédéraux pour les prêts de premier cycle. Le plan plafonnerait les paiements mensuels à 5 % de votre revenu mensuel. Après 10 ans, tout solde restant sera éliminé si le solde initial du prêt était de 12 000 $ ou moins.
Fannie Maé
Les règles de Fannie Mae stipulent que le paiement réel que vous effectuez dans le cadre d’un plan IDR est le montant qui sera inclus dans les calculs du DTI. Cela est vrai même si votre paiement sur le plan de prêt étudiant est de 0 $. Il doit y avoir des documents disponibles démontrant que le paiement est de 0 $.
Note
Les banques, les coopératives de crédit et autres prêteurs hypothécaires peuvent avoir des règles différentes pour calculer le DTI. Demandez à parler à un spécialiste des prêts pour comprendre comment votre plan IDR pourrait avoir un impact sur votre éligibilité hypothécaire.
Freddie Mac
Les règles de Freddie Mac permettent également d’utiliser votre paiement mensuel réel dans le calcul du ratio DTI, à moins que ce paiement ne soit de 0 $ par mois. Si votre paiement est de 0 $, le nombre utilisé dans les calculs du DTI sera égal à 0,5 % du solde impayé de votre prêt, comme indiqué sur votre rapport de crédit.
Note
Le mercredi 24 août 2022, le président Joe Biden a annoncé via Twitter l’annulation de 10 000 $ de dette étudiante fédérale pour les emprunteurs éligibles et de 20 000 $ pour les bénéficiaires fédéraux de la subvention Pell.
Administration fédérale du logement (FHA)
Les règles de la FHA exigent que le paiement mensuel du prêt étudiant utilisé pour votre DTI soit égal à l’un de ces nombres :
- Le plus élevé de 1 % du solde impayé du prêt ou du paiement mensuel indiqué sur votre rapport de crédit
- Le paiement réel documenté, à condition que le prêt soit entièrement remboursé pendant la durée de remboursement du prêt.
Si le paiement réel documenté est inférieur à 1 % du solde impayé du prêt ou inférieur au paiement mensuel indiqué sur votre rapport de crédit, vous devez fournir des documents écrits concernant le montant mensuel dû, l’état du paiement et le solde impayé.
Note
Si votre paiement IDR documenté n’est pas suffisamment important pour que le prêt soit entièrement remboursé avant la fin de la période de remboursement (ce qui peut se produire avec des paiements basés sur le revenu), la FHA appliquera par défaut la règle du 1 % ou le paiement mensuel indiqué sur votre rapport de crédit.
Département américain de l’Agriculture (USDA)
L’USDA propose également deux options concernant la manière dont les paiements mensuels des prêts étudiants sont déterminés pour le calcul du DTI. Lorsque vous bénéficiez d’un plan axé sur le revenu et que vous n’effectuez pas de paiements fixes, votre paiement mensuel doit être égal au plus élevé des montants suivants :
- 0,50 % du solde impayé du prêt tel qu’indiqué sur votre rapport de crédit
- Le paiement documenté actuel dans le cadre d’un plan de remboursement approuvé par le ministère de l’Éducation.
Département américain des Anciens Combattants (VA)
La VA exige que les prêteurs utilisent le montant du paiement du prêt figurant sur votre rapport de crédit pour votre DTI. Cependant, si ce paiement est inférieur à un certain seuil, l’emprunteur doit fournir une déclaration du gestionnaire de prêts étudiants détaillant les conditions réelles du prêt.
Le calcul du seuil est de 5 % du solde impayé du prêt divisé par 12 mois. Par exemple, si vous devez 20 000 $, le calcul serait de 20 000 $ x 5 % = 1 000 $. Ensuite, 1 000 $/12, ce qui équivaut à 83,33 $.
Note
Les prêts hypothécaires garantis par les agences fédérales ne proviennent souvent pas directement de ces agences. Au lieu de cela, ils sont émis par des prêteurs privés qui doivent se conformer aux exigences fixées par l’agence qui garantit l’hypothèque.
Comprendre les règles de votre prêteur sur les plans IDR
Lors d’une demande de prêt immobilier, votre DTI pourrait faire la différence entre l’approbation et le refus. En comprenant comment les différents types de programmes hypothécaires calculent les ratios DTI et comment votre plan IDR de prêt étudiant est pris en compte, vous pouvez décider quel programme de prêt immobilier vous convient le mieux.
