Les intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire sont-ils déductibles d’impôt ?

Oui, les intérêts que vous payez sur un prêt sur valeur domiciliaire peuvent être déductibles d’impôt. Cela dépend simplement de quelques facteurs. La déduction des intérêts hypothécaires est la raison pour laquelle les propriétaires peuvent déduire les intérêts qu’ils paient sur un prêt sur valeur domiciliaire.

Un prêt sur valeur domiciliaire est un type de prêt qui utilise la valeur nette de votre maison comme garantie.Si vous utilisez le produit du prêt pour ce que l’IRS considère comme des « améliorations substantielles » de votre maison et que vous répondez à d’autres critères, les intérêts du prêt sur valeur domiciliaire peuvent toujours être déductibles d’impôt dans une certaine mesure.

Comprendre le potentiel et les limites de la déduction des intérêts hypothécaires peut vous aider à déduire correctement les intérêts sur la valeur nette de votre logement et à réduire votre facture fiscale.

La déduction des intérêts hypothécaires et les prêts sur valeur domiciliaire

Les déductions fiscales des intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire sont l’une des multiples déductions fiscales des intérêts liées aux prêts hypothécaires auxquelles vous pourriez prétendre. Un prêt hypothécaire peut vous aider à acheter une maison ou à emprunter sur une propriété que vous possédez déjà dans le cas d’un prêt sur valeur domiciliaire. Cela pourrait même offrir certains avantages fiscaux puisque les intérêts que vous payez sont parfois déductibles.

Dans le cadre de la déduction des intérêts hypothécaires immobiliers, l’IRS vous permet de déduire les intérêts que vous payez sur tout type de prêt immobilier lorsqu’il est garanti par votre résidence principale ou une résidence secondaire, notamment :

• Prêts d’achat (votre hypothèque principale lorsque vous empruntez de l’argent pour acheter une maison)
• Prêts sur valeur domiciliaire (souvent utilisés comme deuxième hypothèque), qui fournissent une somme forfaitaire en espèces
• Marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), qui vous permettent de dépenser à partir d’une ligne de crédit

Déduire les intérêts d’un prêt sur valeur domiciliaire sur vos impôts

Les intérêts hypothécaires sur un prêt sur valeur domiciliaire ne sont généralement déductibles d’impôt que lorsque vous remplissez certaines conditions.

Première ou deuxième maison

La déduction des intérêts hypothécaires immobiliers n’est pas destinée aux investisseurs qui possèdent des dizaines de maisons. Pour être admissible, le prêt doit concerner votre première ou votre résidence secondaire. Si vous louez un bien, le partagez ou l’utilisez comme bureau, votre déduction sera limitée.

Critères de prêt

Votre prêt doit être garanti par votre première ou résidence secondaire. Cela signifie généralement que votre prêteur a un privilège sur votre maison et peut la saisir si vous ne remboursez pas votre prêt.

Améliorations substantielles

Les intérêts que vous payez sur votre prêt sur valeur domiciliaire ne sont déductibles que si vous utilisez le produit du prêt pour « acheter, construire ou améliorer considérablement » la maison qui garantit le prêt. Par exemple, cela signifie que vous pouvez bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires pour un prêt sur valeur domiciliaire que vous utilisez pour ajouter une pièce à votre maison, mais que vous ne pouvez pas la bénéficier si vous utilisez le produit du prêt pour rembourser une dette de carte de crédit.

Vous devez avoir l’intention de rembourser le prêt

L’IRS déclare que « vous et le prêteur devez avoir l’intention que le prêt soit remboursé ». Cela élimine les stratagèmes tels que le recours à une transaction fictive pour économiser des impôts. Par exemple, vous ne pouvez pas « emprunter » à un membre de la famille, déduire les intérêts et oublier le prêt ; le prêt doit fonctionner comme une véritable transaction sans lien de dépendance.

Prêt de construction

Si vous construisez une première ou une résidence secondaire, vous pouvez toujours la considérer comme une maison admissible pendant 24 mois et bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires si elle devient une maison admissible une fois la construction terminée.

Limites de déduction des intérêts sur les prêts sur valeur domiciliaire

Ne vous précipitez pas pour contracter un prêt uniquement pour économiser au moment des impôts. Il existe des plafonds et d’autres limitations qui peuvent réduire ou éliminer complètement votre capacité à déduire les intérêts.

Montant en dollars

Généralement, la limite monétaire pour la déduction des intérêts hypothécaires est inférieure pour les prêts contractés après 2017. Si vous utilisez l’argent à d’autres fins (comme des études supérieures ou une consolidation de dettes), votre déduction sera limitée.

Les intérêts hypothécaires que vous payez sont entièrement déductibles si vous répondez à au moins un des critères suivants :

1. Le prêt a été contracté au plus tard le 13 octobre 1987. C’est ce qu’on appelle la dette « bénéficiant de droits acquis ».
2. Le prêt a été contracté après le 13 octobre 1987, mais avant le 16 décembre 2017, et a été utilisé pour acheter, construire ou améliorer votre maison, et le montant total de la dette (pas les intérêts) est de 1 million de dollars ou moins.
3. La dette a été contractée après le 16 décembre 2017 et a été utilisée pour acheter, construire ou améliorer votre maison, et le montant total de la dette est de 750 000 $ ou moins.

Détailler les déductions

La déduction des intérêts hypothécaires n’est disponible que si vous détaillez vos déductions, ce que beaucoup de gens ne font pas. Si vous n’êtes pas sûr de détailler, vérifiez si vous avez déposé l’annexe A du formulaire 1040.

Il est généralement préférable de bénéficier de la déduction la plus élevée disponible. Si votre déduction standard est considérablement supérieure à ce que vous obtiendriez en détaillant, alors le détail dans le but de déduire les frais d’intérêt hypothécaires pourrait ne pas offrir d’avantages fiscaux. Pour obtenir plus que votre déduction standard, vous pourriez avoir besoin d’un prêt important ou d’autres dépenses pour vous aider (comme des frais médicaux élevés, par exemple).

Déduction vs crédit

Certains confondent déductions fiscales et crédits d’impôt. Une déduction fiscale permet de réduire le montant des revenus utilisé pour calculer votre facture fiscale. Un crédit d’impôt est une réduction d’un dollar pour chaque dollar de ce que vous devez sur votre facture d’impôt. La déduction des intérêts hypothécaires contribuera à réduire votre revenu imposable, mais elle n’est pas aussi puissante que les autres crédits d’impôt.

Devriez-vous déduire les intérêts d’un prêt sur valeur domiciliaire ?

Dans le cadre de la déduction des intérêts hypothécaires immobiliers, les intérêts du prêt sur valeur domiciliaire que vous payez sont déductibles d’impôt dans certains cas. Vous devez simplement vous assurer que vous utilisez le produit du prêt pour apporter des améliorations à votre maison. Un prêt sur valeur domiciliaire n’a pas pour seul but de vous aider à économiser de l’argent sur vos impôts.

Les prêts sur valeur domiciliaire peuvent également être risqués, car utiliser votre maison comme garantie lorsque vous contractez une deuxième hypothèque signifie qu’un prêteur peut saisir votre maison si vous n’effectuez pas les paiements.

Réclamer de manière inappropriée la déduction des intérêts hypothécaires peut également entraîner des pénalités fiscales de la part de l’IRS, alors vérifiez tous les détails de votre situation en lisant la publication IRS 936.

Et n’oubliez pas que les lois fiscales changent fréquemment. Parler à une personne de confiance qui connaît les détails de votre prêt sur valeur domiciliaire et de vos impôts peut vous aider à éviter tout problème lorsque vous bénéficiez de cette déduction fiscale.

Foire aux questions (FAQ)