Qu’est-ce qu’un prêt sur valeur domiciliaire ?

Comment fonctionnent les prêts sur valeur domiciliaire

Les prêts sur valeur domiciliaire peuvent donner accès à de grosses sommes d’argent et être un peu plus faciles à obtenir que les autres types de prêts, car vous mettez votre maison en garantie. Supposons que votre maison soit évaluée à 300 000 $ et que le solde de votre prêt hypothécaire soit de 225 000 $. Cela représente 75 000 $ sur lesquels vous pouvez potentiellement emprunter (bien qu’en pratique, ce sera un peu moins, en raison du ratio prêt/valeur). Utiliser votre maison pour garantir un prêt comporte cependant certains risques.

Le ratio prêt/valeur

Les prêteurs ne vous permettent généralement pas d’emprunter plus de 80 % environ de la valeur de votre maison, en tenant compte de votre hypothèque d’achat d’origine ainsi que d’un éventuel prêt sur valeur domiciliaire. Le pourcentage de la valeur disponible de votre maison est appelé ratio prêt/valeur (LTV). Lorsqu’ils envisagent une première et une deuxième hypothèque, les prêteurs voudront connaître le LTV combiné des deux prêts. Ce qu’est un LTV acceptable peut varier d’un prêteur à l’autre. Certains prêteurs autorisent des ratios LTV combinés allant jusqu’à 85 % ou plus, mais vous paierez généralement un taux d’intérêt plus élevé.

Par exemple, considérons notre maison de 300 000 $ dans l’exemple ci-dessus. En supposant qu’un prêteur accepte un LTV combiné de 90 %, nous serions en mesure d’emprunter 45 000 $ supplémentaires en plus du solde impayé de notre prêt hypothécaire de 225 000 $. (225 000 $ + 45 000 $ = 270 000 $, soit 90 % de 300 000 $.)

Prêts sur valeur domiciliaire et marges de crédit (HELOC)

Vous avez probablement entendu les termes « prêt sur valeur domiciliaire » et « marge de crédit sur valeur domiciliaire » utilisés partout et parfois utilisés de manière interchangeable, mais ce ne sont pas les mêmes.

Lorsque vous obtenez un prêt sur valeur domiciliaire, vous recevrez une somme forfaitaire en espèces et la rembourserez au fil du temps avec des mensualités fixes. Votre taux d’intérêt sera fixé lorsque vous empruntez et devrait rester fixe pendant toute la durée du prêt.Chaque paiement mensuel réduit le solde de votre prêt et couvre une partie de vos frais d’intérêt. C’est ce qu’on appelle un “prêt amortissant”.

Avec une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), vous n’obtiendrez pas de somme d’argent forfaitaire. Au lieu de cela, vous obtiendrez un montant maximum d’argent que vous pourrez emprunter – la marge de crédit – sur lequel vous pourrez retirer quand vous le souhaitez. Cela vous permet effectivement d’emprunter plusieurs fois, comme avec une carte de crédit. Vous pouvez effectuer des versements plus modestes au cours des premières années, mais à un moment donné, la période de retrait se termine et vous devez commencer à effectuer des versements entièrement amortissables qui élimineront le prêt.

Un HELOC est une option plus flexible, car vous avez toujours le contrôle sur le solde de votre prêt et, par extension, sur vos frais d’intérêt. Vous ne paierez des intérêts que sur le montant que vous utilisez réellement à partir de votre réserve d’argent disponible.

Comment obtenir un prêt sur valeur domiciliaire

Faites une demande auprès de plusieurs prêteurs et comparez leurs coûts, y compris les taux d’intérêt. Vous pouvez obtenir des estimations de prêt auprès de plusieurs sources différentes, notamment un émetteur de prêt local, un courtier en ligne ou national, ou votre banque ou coopérative de crédit préférée.

Les prêteurs vérifieront votre crédit et pourraient exiger une évaluation de votre maison pour établir avec certitude la juste valeur marchande de votre propriété et le montant de votre valeur nette. Plusieurs semaines ou plus peuvent s’écouler avant que de l’argent ne soit disponible pour vous.

Les prêteurs recherchent généralement quelques facteurs et fondent leurs décisions d’approbation sur ceux-ci :

• Vous devrez probablement détenir au moins 15 à 20 % de valeur nette dans votre propriété.
• Vous devez avoir un emploi sûr – au moins autant que possible – et un revenu solide, même si vous avez changé d’emploi de temps en temps.
• Vous devriez avoir un ratio dette/revenu (DTI), également appelé « ratio des dépenses de logement », ne dépassant pas 36 %, bien que certains prêteurs envisagent des ratios DTI allant jusqu’à 50 %.

Si vous avez un mauvais crédit

Les prêts sur valeur domiciliaire peuvent être plus faciles à obtenir si vous avez un mauvais crédit, car les prêteurs ont un moyen de gérer leur risque lorsque votre maison garantit le prêt. Néanmoins, l’approbation n’est pas garantie.

Tous les prêts hypothécaires nécessitent généralement une documentation détaillée, et les prêts sur valeur domiciliaire ne sont approuvés que si vous pouvez démontrer votre capacité à rembourser. Les prêteurs sont tenus par la loi de vérifier vos finances, et vous devrez fournir une preuve de revenu, accéder aux dossiers fiscaux, et bien plus encore. La même exigence légale n’existe pas pour les HELOC, mais il est toujours très probable qu’on vous demande le même type d’informations.

Comment trouver le meilleur prêteur sur valeur domiciliaire

Le meilleur prêteur pour vous peut dépendre de vos objectifs et de vos besoins. Certains proposent de bonnes affaires pour des ratios d’endettement douteux, tandis que d’autres sont connus pour leur excellent service client. Peut-être que vous ne voulez pas payer beaucoup, alors vous chercheriez un prêteur avec des frais faibles ou nuls. Le Bureau de protection financière des consommateurs (CFPB) recommande de choisir un prêteur en fonction de ces types de facteurs ainsi que des limites de prêt et des taux d’intérêt.

Demandez à votre réseau d’amis et à votre famille des recommandations en tenant compte de vos priorités. Les agents immobiliers locaux connaissent les initiateurs de prêts qui font le meilleur travail pour leurs clients.

Attention à l’acheteur

Soyez conscient de certains signaux d’alarme qui pourraient indiquer qu’un prêteur particulier ne vous convient pas ou n’est peut-être pas réputé :

• Le prêteur modifie les conditions de votre prêt, telles que votre taux d’intérêt, juste avant la clôture, en supposant que vous ne reculerez pas à cette date tardive.
• Le prêteur insiste pour intégrer un forfait d’assurance à votre prêt. Vous pouvez généralement souscrire votre propre police si une assurance est requise.
• Le prêteur vous approuve des paiements que vous ne pouvez vraiment pas vous permettre – et vous savez que vous ne pouvez pas vous le permettre. Ce n’est pas une raison de se réjouir mais plutôt un signal d’alarme. Assurez-vous que vous pouvez payer vos paiements mensuels en faisant d’abord des calculs.

Si possible, envisagez d’attendre un peu si votre pointage de crédit n’est pas idéal. Il peut être difficile d’obtenir ne serait-ce qu’un prêt sur valeur domiciliaire si votre score est inférieur à 620, alors passez d’abord un peu de temps à essayer d’améliorer votre score de crédit.

Alternatives aux prêts sur valeur domiciliaire

Vous disposez d’autres options que les cartes de crédit et les prêts personnels si un prêt sur valeur domiciliaire ne semble pas vous convenir.

Refinancement avec retrait

Le refinancement avec retrait de fonds consiste à remplacer votre prêt hypothécaire existant par un autre qui rembourse ce prêt hypothécaire et vous donne en outre un peu ou beaucoup d’argent supplémentaire. Vous emprunterez suffisamment pour rembourser votre hypothèque et vous donner une somme forfaitaire en espèces. Comme pour un prêt sur valeur domiciliaire, vous aurez besoin d’une valeur nette suffisante, mais vous n’aurez qu’un seul paiement à vous soucier.

Prêts hypothécaires inversés

Ces prêts hypothécaires sont conçus sur mesure pour les propriétaires âgés de 62 ans ou plus, en particulier ceux qui ont remboursé leur maison. Bien que vous ayez plusieurs options pour recevoir l’argent, une approche courante consiste à demander à votre prêteur de vous envoyer un chèque chaque mois, représentant une petite partie de la valeur nette de votre maison. Cela épuise progressivement vos capitaux propres et des intérêts vous seront facturés sur ce que vous empruntez pendant la durée du prêt hypothécaire. Vous devez continuer à vivre dans votre logement, sinon la totalité du solde sera due.

Foire aux questions (FAQ)