Comment ajouter un nom à un acte et avez-vous besoin d’un avocat pour le faire ? Posséder une propriété conjointement avec vos enfants ou un autre bénéficiaire est une méthode couramment utilisée pour éviter l’homologation, le processus juridique complexe de répartition de la succession. L’idée est qu’ils hériteront automatiquement de votre propriété, car ils sont déjà « propriétaires » de votre propriété. Cela ne fait pas partie de votre succession d’homologation, car cela leur revient directement de plein droit lorsque vous n’êtes plus en vie pour être copropriétaire de la propriété avec eux. Cela peut être une option efficace si éviter l’homologation de votre succession est votre objectif principal.
Voici ce que vous devez savoir sur l’ajout d’un nom à votre acte, ainsi que les conséquences imprévues que vous devez prendre en compte avant de le faire.
Préparez un nouvel acte pour éviter l’homologation
Idéalement, vous n’ajouterez pas simplement le nom de votre enfant à votre acte existant. Au lieu de cela, vous créerez un nouvel acte avec un groupe de propriétaires, peut-être vous, votre conjoint et votre enfant. Vous deviendrez copropriétaires avec droit de survie.
Si vous ajoutez simplement le nom de votre enfant à votre acte existant, il n’aura pas nécessairement de droits de survie. Ils n’hériteront pas automatiquement de votre part des biens à votre décès. L’ajout du nom ne leur donne qu’un droit de propriété dans la maison, à la fois actuellement et dans le futur, tandis que votre droit de propriété serait toujours soumis à l’homologation.
La création d’un tout nouvel acte avec des droits de survie évite ce problème. La « survie » signifie que lorsqu’un propriétaire décède, sa part de la propriété est transférée par la loi au ou aux propriétaires qui lui survivent.
Ai-je besoin d’un avocat ?
Vous pouvez acheter le logiciel approprié ou un formulaire d’acte dans n’importe quel magasin de fournitures de bureau ou site Web juridique pour créer un acte de copropriété, mais envisagez plutôt de travailler avec un avocat local en planification successorale ou un avocat immobilier.
Note
Un mot erroné ou manquant dans votre acte de copropriété peut entraîner l’homologation de la propriété.
Les lois des États peuvent être très précises sur la façon dont un acte doit être rédigé pour créer des droits de survie, et ces formulaires et logiciels ne sont pas toujours spécifiques à l’État. Recherchez les coûts de vos options et pesez le pour et le contre.
Actes de bénéficiaire
Un acte de bénéficiaire, également parfois appelé acte de transfert en cas de décès, peut être une alternative à la création d’un acte avec droits de survie si vous vivez dans un État qui reconnaît ces instruments. Environ la moitié de tous les États le font, ainsi que Washington D.C. Le problème n’est pas nécessairement l’endroit où vous vivez : il peut s’agir d’une résidence secondaire ou de vacances. Les lois de l’État où se trouve physiquement la propriété sont celles qui prévalent.
Vous n’ajoutez pas votre enfant comme nouveau propriétaire de votre vivant avec ce type d’acte. Au contraire, ils ne recevraient vos biens qu’à votre décès. Un acte avec droits de survie peut vous aider à éviter de nombreux problèmes potentiels qui pourraient survenir si vous partagez la propriété avec eux de votre vivant.
Vous ou votre succession pourriez devoir payer des impôts
Lorsque vous donnez à quelqu’un de l’argent ou des biens dont la valeur dépasse un certain montant, l’Internal Revenue Service (IRS) déclare qu’il s’agit d’un cadeau imposable. Ce montant est de 18 000 $ ou plus pour l’année d’imposition 2024.Cela inclut la création d’un nouvel acte qui donne à votre enfant un droit de propriété actuel sur votre maison, en supposant qu’il ne vous paie pas la juste valeur marchande en échange.
Note
Déposez une déclaration de revenus fédérale sur les dons sur le formulaire IRS 709 pour déclarer le don à l’IRS si la part de la propriété est évaluée à plus de 18 000 $ et que vous la faites don en 2024. Cette valeur peut changer d’année en année.
Un don supérieur à 18 000 $ serait imposable pour vous, et non pour le destinataire du cadeau. Cette limite est appelée exclusion annuelle de l’impôt sur les donations, et elle est indexée en fonction de l’inflation et peut donc augmenter chaque année. Mais une exonération fiscale à vie sur les dons est également disponible. Cette exonération vous permet d’éviter de payer des droits de donation sur le transfert.
Le crédit d’impôt unifié
L’impôt sur les donations et l’impôt sur les successions partagent la même exonération à vie : ils sont « unifiés ». Si vous donnez beaucoup de biens coûteux au cours de votre vie, le dépôt du formulaire 709 à chaque fois déplace effectivement Gesundmd du montant de l’exonération annuelle chaque année vers votre exonération à vie.
En fin de compte, cette approche laisse moins d’exonération d’impôt sur les successions pour mettre vos actifs restants à l’abri des impôts sur les successions à votre décès. Mais comme le même crédit protège à la fois le don et votre succession, cela est quelque peu discutable.
Cela dit, voici une bonne nouvelle : l’exonération à vie de l’impôt sur les donations et de l’impôt sur les successions s’élève à 13,61 millions de dollars par personne en 2024.Si vous ne possédez pas d’actifs d’une valeur globale supérieure à cette valeur, vous devriez être à l’abri de devoir payer des impôts sur les dons au cours de votre vie.
Note
La plupart des gens ne déclenchent pas d’impôts sur les successions lorsqu’ils lèguent une succession à leurs héritiers en raison de l’exonération élevée.
C’est beaucoup de propriété. Si vous pouvez utiliser un acte de bénéficiaire, l’impôt sur les successions impliqué dans le transfert de la propriété de cette manière serait couvert par la même exonération à vie. Gardez à l’esprit que tous les actifs qui échappent à l’homologation contribuent à votre succession imposable.
Questions fiscales sur les gains en capital
Votre enfant bénéficiera d’une majoration de l’assiette fiscale du logement si celle-ci lui est transmise à votre décès, soit par homologation, soit via un acte de bénéficiaire. Une majoration de la base minimise l’impôt sur les plus-values qu’ils auraient à payer s’ils décidaient de vendre la propriété à un prix supérieur à celui que vous avez payé.
L’impôt sur les plus-values est calculé sur la différence entre le prix d’achat initial et le prix de vente du bien. La « majoration » fait monter la valeur de la maison jusqu’à ce qu’elle valait à la date de votre décès, et non jusqu’au prix que vous avez payé lorsque vous l’avez achetée.
Si vous êtes propriétaire de la propriété depuis longtemps, la base majorée est probablement nettement supérieure à ce que vous avez payé, ce qui est une bonne chose. Cela signifie qu’il y aura moins de différence entre le prix d’achat et le prix de vente, ce qui réduira ce qu’ils pourraient devoir payer en impôts sur les plus-values.
Le logement ne bénéficiera pas d’une majoration après votre décès si vous créez une copropriété avec votre enfant en faisant un nouvel acte de votre vivant. Ils devraient plutôt hériter de la maison. Cela signifie que votre enfant devra payer des impôts sur les gains en capital en fonction de la valeur de la propriété au moment de son achat initial.
Problèmes potentiels avec les locations conjointes
Vous ne pourrez pas vendre la propriété, refinancer l’hypothèque ou contracter une nouvelle hypothèque sans le consentement de votre enfant si vous lui donnez la propriété partielle dans un acte de copropriété. Ces actions nécessitent le consentement de tous les propriétaires.
Votre enfant pourrait également légalement vendre son intérêt dans la propriété à un tiers, peut-être à un étranger, sans votre consentement si vous ne rédigez pas correctement l’acte.
Si votre enfant se retrouve avec un privilège fiscal, des problèmes de créanciers ou devant un tribunal de divorce, le gouvernement, les créanciers ou leur ex-conjoint pourraient réclamer la part de propriété de votre enfant dans la maison dans le cadre d’une situation de copropriété. Dans cette situation, l’entité peut placer un privilège sur votre propriété et tenter de forcer sa vente pour recouvrer sa dette.
Vous effectuerez également un transfert d’actif qui retardera l’éligibilité à Medicaid si vous demandez de l’aide dans les cinq ans suivant la création d’un acte de copropriété. Vous avez effectivement cédé une partie de votre propriété, ce qui peut affecter le délai d’éligibilité.
Devriez-vous ajouter quelqu’un à votre acte ?
Bien que vous puissiez éviter bon nombre de ces problèmes en utilisant un acte de bénéficiaire, cette option n’est peut-être pas disponible là où vous vivez. Créer un acte de copropriété avec votre enfant peut être une affaire délicate, vous souhaiterez donc peut-être consulter un avocat expérimenté pour peser les avantages et les inconvénients de votre situation particulière.
Quelle que soit l’option choisie, il ne s’agit pas seulement de rédiger un nouvel acte, de le signer et de le coller dans le tiroir de votre bureau ou dans votre coffre-fort. Vous souhaiterez également le déposer auprès du registraire des actes de votre comté pour vous assurer qu’il s’agit d’une question de domaine public.
Foire aux questions (FAQ)
Comment ajouter un nom à un acte de propriété ?
Pour ajouter le nom d’une personne à un acte de propriété, vous devrez remplir un nouveau formulaire, probablement un acte de renonciation. Cela vous permet de transmettre une partie de la propriété à une autre personne. Vous devrez probablement faire légaliser le document et le déposer auprès du bureau des archives de votre comté. Un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous aider si vous en avez besoin. Vous devrez peut-être également payer des frais pour déposer le nouvel acte de propriété.
Faut-il payer des droits de mutation sur un titre de propriété lors de l’ajout d’un nom ?
Les droits de mutation dépendront de l’endroit où vous habitez et si le transfert de l’acte constitue une vente, par exemple si vous vendiez votre maison. Si vous ajoutez un nom à un acte, mais que vous ne vendez pas la maison à cette autre personne (vous transférez simplement une partie de la propriété), vous pouvez être exonéré du paiement des droits de mutation.Si vous n’êtes pas sûr, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier ou le bureau de l’enregistreur des actes de votre comté ou de votre État.
